Beitrag zum Thema: Bauprojekte & Beteiligung
Stans | 22.09.2026 | Robin Schmid
Lesezeit: ca. 6 Minuten
Ein Ersatzneubau schafft fast immer mehr Wohnraum. Nach einer Auswertung der Zürcher Kantonalbank bieten Ersatzneubauten in der Stadt Zürich auf den betroffenen Parzellen 63 Prozent mehr Menschen Platz, Sanierungen dagegen nur 4 Prozent. Vorher müssen die bestehenden Wohnungen aber leer werden. Darin liegt der Kern jedes Konflikts um einen Ersatzneubau: Der Nutzen verteilt sich auf viele Menschen und liegt in der Zukunft. Die Kosten tragen wenige, und zwar sofort.
Worüber bei einem Ersatzneubau tatsächlich verhandelt wird
Geschäftsleitungen erleben es häufig so: Das Projekt ist fachlich gut begründet, die Bausubstanz am Ende ihres Lebenszyklus, die Verdichtung städtebaulich erwünscht. Trotzdem kippt die Stimmung, sobald das Vorhaben bekannt wird.
Das liegt selten am Projekt. Bei einem Ersatzneubau wird nicht über Grundrisse verhandelt, sondern über den Verlust von Wohnungen, Nachbarschaften und Gewohnheiten. Bei einer Leerwohnungsziffer von 0,93 Prozent verliert ein Haushalt mit dem Auszug mehr als eine Wohnung. Er verliert die Sicherheit, in einem vertrauten Umfeld eine bezahlbare Alternative zu finden. Diese Sorge ist berechtigt, und sie verschwindet nicht, weil am Ende mehr Wohnungen entstehen.
Auch die Branche selbst sucht nach Wegen, diesen Zielkonflikt zu entschärfen. Am Forum des gemeinnützigen Wohnungsbaus im September 2026 in Basel wurden Ideen vorgestellt, wie Genossenschaften mehr Wohnraum im Bestand schaffen können. Bestehende Gebäude, Strukturen und soziale Netzwerke sollten als Ressourcen verstanden werden, nicht als Hindernisse. Wo ein Ersatzneubau trotzdem die richtige Lösung ist, bleibt die Aufgabe, diese Abwägung nachvollziehbar zu machen.
Der Zeitpunkt entscheidet mehr als das Budget
Der häufigste Fehler ist nicht zu wenig Kommunikation. Es ist Kommunikation zum falschen Zeitpunkt. In vielen Projekten beginnt sie, wenn der Entscheid gefallen ist: mit dem Mitgliederbrief nach dem Vorstandsbeschluss oder mit der Information zur Generalversammlung. Ab diesem Moment kann die Genossenschaft nur noch vermitteln, nicht mehr erklären, wie sie zu ihrem Entscheid gekommen ist.
Ein Ersatzneubau durchläuft typischerweise diese Phasen:
- strategische Erneuerungsplanung für den gesamten Bestand
- Variantenentscheid für eine Siedlung: Sanierung, Teilersatz oder Ersatzneubau
- Projektentwicklung, oft mit Wettbewerb
- Beschluss der Generalversammlung und Baugesuch
- Kündigungen, Umzüge und Ersatzwohnungen
- Bauphase
- Erstvermietung und Einzug
- Weiterentwicklung der neuen Siedlung
Die Kommunikation sollte spätestens in Phase 2 beginnen, beim Variantenentscheid. Dort entsteht die Legitimation eines Ersatzneubaus. Wer offenlegt, welche Varianten geprüft wurden, nach welchen Kriterien und mit welchem Ergebnis, kann später auf diese Abwägung verweisen. Wer erst in Phase 4 informiert, muss sie nachträglich rekonstruieren, und dann wirkt sie wie eine Rechtfertigung.
Ein Mitglied, das einen Ersatzneubau versteht und trotzdem ablehnt, ist kein kommunikatives Scheitern. Ein Mitglied, das ihn nicht versteht, ist eines.
Wer betroffen ist und wo es kippt
«Die Betroffenen» gibt es bei einem Ersatzneubau nicht. Es gibt Gruppen mit unterschiedlichen Erwartungen, und die Konflikte entstehen dort, wo diese Erwartungen aufeinandertreffen.
Die Bewohnenden der betroffenen Siedlung wollen früh wissen, was auf sie zukommt, und vor allem, welche Möglichkeiten sie haben. Das Vertrauen kippt, wenn der Entscheid vor der Information fällt oder wenn Mitwirkung angekündigt und nicht eingelöst wird.
Die übrigen Mitglieder entscheiden an der Generalversammlung mit. Sie sind oft nicht selbst betroffen und brauchen eine verständliche Begründung, warum die Genossenschaft diesen Weg geht. Hier liegt eine Besonderheit von Genossenschaften: Eine Mehrheit beschliesst über die Lebenssituation einer Minderheit. Die Legitimation muss deshalb in beide Richtungen tragen.
Mitarbeitende und Hauswartung stehen täglich im Kontakt mit den Bewohnenden. Wenn sie aus der Zeitung erfahren, was gebaut wird, wird aus einer Informationslücke ein Glaubwürdigkeitsproblem. Interne Information gehört vor die externe, nicht gleichzeitig.
Die Nachbarschaft interessiert sich für Lärm, Verkehr, Schattenwurf und den Verlust vertrauter Freiräume. Sie braucht eine benannte Ansprechperson und einen Bauphasenplan.
Behörden und Politik erwarten Verfahrenssicherheit. Schwierig wird es, wenn öffentliche Kritik das laufende Bewilligungsverfahren einholt. Ein früher, sachlicher Kontakt ist wirksamer als ein Kontakt bei Bedarf.
Medien berichten, sobald sich jemand an sie wendet. Wenn die Genossenschaft bis dahin nicht erreichbar ist und kein Material bereithält, findet die Berichterstattung ohne sie statt, mit fremdem Framing.
Beteiligung: Die Stufe festlegen, bevor Sie einladen
Viele Genossenschaften führen bei Ersatzneubauten Informationsanlässe, Workshops oder Begehungen durch. Das ist richtig. Enttäuschung entsteht dort, wo Bewohnende vom Prozess etwas anderes erwarten, als er hergibt.
Ob ersetzt wird, ist nach dem Variantenentscheid meist nicht mehr verhandelbar. Baurecht, Statik, Brandschutz und Finanzierungsbedingungen sind es ebenfalls nicht. Das offen zu sagen, ist ehrlicher, als Mitsprache zu simulieren. Gleichzeitig gibt es in fast jedem Projekt Fragen, bei denen die Bewohnenden tatsächlich mitentscheiden können: die Gestaltung der Freiräume, die Nutzung von Gemeinschaftsräumen, die Organisation von Umzugshilfe oder die Regeln für ein Rückkehrrecht.
Vor jedem Beteiligungsschritt sollten drei Sätze beantwortet und in der Einladung festgehalten sein, nicht erst im Protokoll:
- Worüber wird hier entschieden, und worüber ausdrücklich nicht?
- Was ist bereits entschieden, und warum war es nicht verhandelbar?
- Was geschieht mit den Beiträgen, wer wertet sie aus, und bis wann erfahren die Beteiligten davon?
Wer eine Mitentscheidung ankündigt und am Ende nur Meinungen einholt, verliert mehr Vertrauen als eine Genossenschaft, die von Anfang an sagt, dass sie informiert und Rückmeldungen prüft. Der Schaden entsteht durch die gebrochene Zusage, und er belastet auch jeden folgenden Beteiligungsprozess.
Was eine Verzögerung kostet
Kommunikation bei Bauprojekten gilt in vielen Vorständen als Zusatzaufwand, der gegen andere Budgetposten abgewogen wird. Diese Sicht übersieht den eigentlichen Vergleich.
Rechnen Sie einmal rückwärts. Ermitteln Sie für Ihr grösstes laufendes Vorhaben die Kapital- und Planungskosten pro Monat Verzögerung. Stellen Sie diese Zahl neben das Budget, das Sie für die Kommunikation des Projekts vorsehen. In den meisten Fällen entspricht das Kommunikationsbudget wenigen Wochen Verzögerung. Einsprachen, eine abgelehnte Vorlage an der Generalversammlung oder ein politischer Vorstoss in der Gemeinde kosten schnell ein Vielfaches davon.
Mit dieser Gegenüberstellung wird aus der Frage «Was kostet uns die Kommunikation?» die Frage «Was kostet es, wenn wir sie zu spät beginnen?». Messbar wird der Nutzen über wenige Kennzahlen: die Zahl und Art der Einsprachen, die Dauer bis zur Bewilligung, das Abstimmungsergebnis an der Generalversammlung und der Anteil der betroffenen Haushalte, die innerhalb der Genossenschaft eine Ersatzwohnung gefunden haben.
Checkliste vor dem Variantenentscheid
Bevor der Vorstand über Sanierung oder Ersatzneubau entscheidet, sollten folgende Punkte geklärt sein:
- Eine Sprecherregelung für das Projekt liegt schriftlich vor, mit Freigabeweg und Antwortfristen.
- Die Kriterien der Variantenprüfung sind so dokumentiert, dass sie Mitgliedern und Behörden erklärt werden können.
- Für die betroffenen Bewohnenden ist festgelegt, welche Unterstützung sie erhalten, als Regel und nicht als Einzelfallentscheid.
- Die Beteiligungsstufe ist für jede Projektphase definiert.
- Mitarbeitende und Hauswartung werden vor den Bewohnenden informiert.
- Behörden und Gemeinde sind informiert, bevor das Projekt öffentlich wird.
- Für Medienanfragen gibt es eine erreichbare Ansprechperson und ein kurzes Faktenblatt.
- Kommunikation ist im Terminplan und im Projektbudget eingestellt.
Das sind keine aufwendigen Massnahmen. Sie verlangen aber, dass Kommunikation zum Zeitpunkt des Entscheids mitgedacht wird und nicht erst bei dessen Vermittlung. Das ist der eigentliche Schritt, und er ist, wie wir im Leitartikel zur Reputation als Führungsaufgabe beschrieben haben, eine Sache des Vorstands.
Häufige Fragen
Wann sollte eine Genossenschaft einen Ersatzneubau kommunizieren?
Spätestens beim Variantenentscheid, also bevor der Vorstand zwischen Sanierung und Ersatzneubau entscheidet. Nur in dieser Phase lässt sich die Abwägung nachvollziehbar machen und hat Beteiligung noch Einfluss.
Wer muss bei einem Ersatzneubau zuerst informiert werden?
Mitarbeitende und Hauswartung vor den Bewohnenden, die betroffenen Bewohnenden vor der Öffentlichkeit und die Gemeinde, bevor das Projekt in den Medien erscheint. Die Reihenfolge ist ebenso wichtig wie der Inhalt.
Worüber können Bewohnende bei einem Ersatzneubau mitentscheiden?
Das hängt vom Projekt ab. Der Grundsatzentscheid ist nach dem Variantenentscheid in der Regel nicht mehr offen. Häufig mitgestaltbar sind Freiräume, Gemeinschaftsräume, Umzugsunterstützung und Regeln für die Rückkehr. Entscheidend ist, dass die Genossenschaft dies vorab klar deklariert.
Lohnt sich ein eigenes Kommunikationsbudget für ein Bauprojekt?
Ein Vergleich mit den eigenen Kapital- und Planungskosten pro Monat Verzögerung zeigt es. In den meisten Fällen entspricht das Kommunikationsbudget wenigen Wochen Verzögerung.